Thuế phí khi mua bán căn hộ chung cư 2026: tính đủ 6 khoản kèm ví dụ

Một giao dịch căn hộ có tối đa 6 khoản thuế phí, tổng cộng thường bằng 2,6% đến 2,8% giá trị căn. Không phải giao dịch nào cũng phát sinh đủ cả 6 khoản, ví dụ mua lại căn cũ thì không có phí bảo trì 2%.

Thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng. Mức 2% giữ nguyên theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, Điều 14, hiệu lực từ ngày 01/7/2026, theo Thư Viện Pháp Luật.

Nếu giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất của Nhà nước, cơ quan thuế áp theo bảng giá. Bên bán là người nộp khoản này theo luật.

Lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá trị tài sản và do bên mua nộp, theo Nghị định 10/2022. Căn cứ tính là giá hợp đồng hoặc bảng giá Nhà nước, lấy mức cao hơn. Với một căn 2 tỷ, lệ phí trước bạ khoảng 10 triệu đồng.

Đây là khoản bắt buộc để căn hộ được đăng ký đứng tên chủ mới. Bạn nộp cùng lúc với hồ sơ kê khai thuế.

Phí công chứng tính theo biểu lũy tiến trên giá trị hợp đồng, tối đa 70 triệu đồng mỗi hợp đồng, theo Thông tư 257/2016/TT-BTC. Bên yêu cầu công chứng là người trả phí, thực tế hai bên thường thỏa thuận chia đôi. Nguồn tham khảo tại LuatVietnam.

Với một hợp đồng vài tỷ đồng, phí công chứng thường ở mức vài triệu đồng. Bạn nên hỏi trước văn phòng công chứng để biết con số chính xác.

Phí bảo trì 2% do người mua đầu tiên nộp khi mua từ chủ đầu tư, tính trên giá bán căn. Khi bạn mua lại một căn hộ cũ, bạn kế thừa quỹ này và không nộp lại 2% lần nữa. Khoản này vào quỹ bảo trì chung do ban quản trị tòa nhà giữ.

Bạn nên xác nhận tòa nhà đã có ban quản trị và chủ đầu tư đã bàn giao quỹ.

Bảng dưới tính hai khoản chính theo 3 mức giá 1,5 tỷ, 2,5 tỷ và 4 tỷ. Tổng hai khoản dao động từ 37,5 triệu đến 100 triệu đồng. Đây là ví dụ minh họa, chưa gồm phí công chứng và lệ phí cấp sổ.

Bạn được miễn thuế khi bán căn hộ là nhà ở duy nhất tại Việt Nam. Điều kiện là sở hữu tối thiểu 183 ngày và chuyển nhượng toàn bộ căn hộ đó, không phải một phần.

Quy định 183 ngày nằm trong Nghị định 253/2025 hướng dẫn Luật 109/2025, theo VnExpress. Miễn thuế cũng áp dụng khi tặng cho, thừa kế giữa người thân trong gia đình.

Nhiều giao dịch ghi giá hợp đồng thấp hơn giá thật để giảm thuế thu nhập cá nhân 2%. Đây là hành vi rủi ro, có thể bị cơ quan thuế truy thu và xử phạt về sau.

Cơ quan thuế đang siết cách xác định giá tính thuế chuyển nhượng, theo Tiền Phong. Bạn nên kê khai đúng giá để tránh rắc rối pháp lý về sau.